烂尾楼银行有责任吗
全国多地烂尾楼业主联合强制断供引发热议。在外界关注房贷合理性、银行是否存在预售资金监管违约的同时，对后续风险暴露的担忧也在逐渐增加。
目前网上流传的断供项目约有150个，涉及河南、湖南、河北等至少20个地区。业内人士普遍认为，“烂尾”和“断供”都是房地产行业下行周期暴露出的问题，必然会给银行带来直接和间接的风险冲击，但并不构成系统性影响。
在7月13日举行的新闻发布会上，央行金融稳定局局长孙天琦表示，中国金融风险是收敛的，总体可控，99%的银行业资产都在安全边界内。其中，大多数中小银行的央行评级都在安全边界内。
但7月13日，a股银行板块整体逆市大幅下跌，中证银行指数最终收跌2.37%，6家银行跌幅超过3%。
银行对烂尾楼负责吗？
据粗略统计，目前全国断供的房地产项目约有150个，覆盖河南、湖南、江西、河北、广西、山东等约20个省份、近70个市(区)。其中，中国恒大、阳光城、泰禾、融创、凯撒等背负“雷雨”债务的企业，其项目占多数，烂尾项目集中在二、三、四线城市，但也有部分在深、沪、苏、汉、宁等一线或强二线城市的楼盘被联合砍掉。
业主的诉求比较接近，大多希望开发商能尽快复工交房，否则将被迫停付房贷。除了指出开发商、地方住建部门等的主要责任外。，有业主在文件中指责，银行作为贷款人也有“三宗罪”:一是在房屋主体结构封顶前违规发放按揭贷款；二是违规将按揭贷款资金划入非监管账户；三是未积极履行资金监管人义务，导致预售资金支出不明数悄。
以郑州名门翠苑业主联名签署的《冲凳强制停贷通知书》为例，业主表示，在房屋预售过程中，工商银行、建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、郑州银行作为放贷银行，均存在不同程度的违规贷款，未积极履行资金监管义务。
虽然这些说法还需要更多的证据来进一步证明，但是银行的责任问题还是很多的。
关于按揭贷款发放条件，2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中提到，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款。
不过，华东某银行内部人士告诉记者，以往银行发放按揭贷款主要关注的是楼盘是否取得预售证，核实是否符合预售条件的发放部门是当地政府的房地产行政主管部门，一般是当地住房和城乡规划建设局。
此外，记者此前了解到，自去年下半年房地产调控收紧以来，随着部分开发商“雷声大雨点小”，银行往往在房贷额度紧张时，选择开发贷款尚未还清的优质开发商发放贷款，以降低开发商资金紧张带来的逾期风险。
关于预售资金的监管，作为我国商品房预售制度的产物，房地产行政主管部门和银行主要由第三方对商品房预售资金进行监管，要求开发商将预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意提取或使用。
从2021年下半年开始，预售资金的监管也随着行业的规范经历了一个从收紧到松动，再到保教大厦背景下再次收紧的过程。从综合制度上看，商品房预售制度虽然有《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》作为基本的监管框架，但长期以来对预售资金的监管没有统一明确的规定，地方政策成为常态，各地区差异很大。
至于银行在其中的作用，据记者向业内人士了解，由于政策不同，银行与开发商的监管不同，往往存在较大的自由空间。安信证券对60个主要城市预售资金监管制度做了对比分析，称政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理是普遍存在的问题。其中，政策规定包括监管账户的范围、监管基数、监管比例、支取节点等都不明确，而“监管部门”也没有明确表示是监管银行还是地方行政部门，一般监管资金(相对于“重点监管资金”)的“申请支取”条件也比较模糊。
华东某银行内部人士认为，预售资金监管制度虽然在不断完善，但实施细节很难实时监控，制度落地需要时间，难度大，所以在当前地价房价下行过程中难免出现问题。
“部分银行监管不严，导致部分房企将A项目的钱转到b项目”，有银行散毕旅内部人士也对记者表示，即使一些地方的预售资金监管制度比较完善，但银行本身仍有较大的操作空间，银行受银监会监管。预售资金监管制度主要由住建局等部门制定。本着“谁发文谁负责”的传统，拖欠现象由来已久。
据华南一位房地产从业者透露，在房地产行业监管正式收紧之前，很多开发商仍然可以用预售资金偿还前期开发贷款。收紧后，地方政府主要对债务情况超过“三条红线”的房地产企业加强监管。如果一家房地产公司在多家银行开户，监管难度会更大。“即使你管理一家银行的账户，你也无法控制其他银行的账户。”该人士表示。
频繁断供，银行风险如何？
除了供应量对买家自身征信的影响，银行的资产质量也令人担忧。
在银行以贷款为主的资产结构中，住宅按揭贷款一直被视为高收益低风险的优质资产。央行数据显示，截至2021年末，银行业个人住房按揭贷款余额约38万亿元。记者根据财报统计发现，仅6家国有银行和9家股份制银行的个人住房贷款余额就已超过32万亿元。与不良贷款逐渐暴露的对公业务相比，去年大型国有银行个人住房贷款的资产质量普遍有所改善。而个贷增速较高的银行，如渤海银行、平安银行、民生银行等，不良率明显上升。
业内人士指出，频繁的断供如果不能及时解决，不仅会拖累银行的房贷资产质量，还会进一步加剧开发贷款逾期风险。
据广发证券估算，预计行业停工面积约为目前97亿平方米行业开工面积的5%(超预计口径)，总量约为5亿平方米。按照1万元/平方米的资产价格，对应的资产价值5万亿。如果都是已售项目，平均首付比例为60%，则对应2万亿元房贷。
据克而瑞统计，截至2021年底，24个重点城市延迟交付项目约占去年销售面积的10%。
根据TF证券的测算，在悲观假设下，如果国内延迟交付项目比例为5%~10%，对应的销售金额为9100亿~ 18200亿元。央行数据显示，新房按揭贷款占新建商品房销售额的比例长期稳定在38%-42%之间。在40%的中性假设下，对应房贷的潜在违约规模为3600 ~ 7300亿元，占2021年一季度房贷余额的0.9%~1.9%，整体难以构成系统性影响。
记者查阅裁判文书网发现，购房者、开发商、银行之间房屋交付纠纷的案例屡见不鲜。以2019年西宁某楼盘交房的一个案例判决为例，判决结果显示，因开发商不能按期交房，预售合同、借款合同、抵押合同被撤销。法院判决开发商将收取的购房贷款本息返还给保证人(贷款银行)和买受人(购房人)。银行要求买方和开发商一起继续还款，被驳回。这也意味着，在开发商普遍面临资金压力的情况下，如果购房者继续“断供”，银行仍然面临较高的风险。法院在审理该案时强调，在商品房按揭贷款的商业模式下，应充分考虑合同之间的密切关系和各方权利义务的平衡，避免因强调单一合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
烂尾、断供事件的频繁发生，对消费者的购房信心造成了很大影响。中信证券房地产分析师陈聪认为，恢复需求方信心的关键是化解烂尾楼，确保交付。中国社科院世界经济政治冶金研究所副所长张斌对记者表示，如果市场无法自行解决，就需要外力的适当介入，否则对购房者、金融机构、房地产行业都是双输的局面。
孙天琦在13日的发布会上表示，面对当前复杂的国际国内经济金融形势，金融管理部门必须对各类金融风险保持高度警惕，进一步打好防范化解金融风险的基础，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。一是进一步提高微观审慎监管的有效性，不断加强对金融业行为的监管，保护消费者和投资者。
