房地产运营管理体系3.0大运营
房地产运营管理体系3.0大运营
随着房地产行业进入近阶段调整期（房企规模不断扩张，各企业的管理半径越来越大，项目越来越多，与此同时，单项目的规模和项目间的差异也越来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大），房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”（由 计划运营管理需要向“大运营”管理演进 ）。
在“稳健跑”阶段，大运营管理体系能够帮助房企聚焦经营品质的持续提升。所谓大运营是-指一整套方法论体系，是以财务精英目标为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营，确保“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态一体化适配经营策略，最终实现公司经营目标。
大运营的管控节点涉及到“储-建-融-供-销-存-回-结”全生命周期的现金流。
储——土地储备管理 ，房企要 兼顾规模发展要求和合理占用回款 ；
建——开工管理 ，房企要 兼顾当期销售要求和复合增长要求 ；
融——融资管理 ，房企要 兼顾开发建设需求和销债平衡，且在资金管理上要兼顾资金利用效率和资金风险平衡 ；
供和销——供销管理 ，房企要 兼顾供货效率和供销平衡 ；
存——存货管理 ，房企要 兼顾应收周转和收支平衡 ；
结——结转管理 ，房企要 兼顾在建结转效率和未来结转空间 。
财务营思维带来了运营管理角色的深刻转变和企业组织管控的赋能升级。例如，计划运营时代的运营部门开始从 中后台的职能部门 走向 前台 ，成为 协调各业务条线的核心业务部门 ；
大运营时代的运营部门要成为组织经营决策的“ 最强大脑 ”、经营策划的“ 千里眼 ”、经营分析的“ 超级分析仪 ”和经营预警的“ 中枢神经 ”。
这种转变对运营管理人员的 专业协同能力、资源整合能力和分析决策能力 都提出了更高的要求。
通过对房地产行业 现金流核心逻辑的分析应用 ，对 现金流回正与利润影响要素的管理 ，房企可以 实现精准的经营 与产品定位以及更高效的内部协同，提高资金利用率和利润率，抵抗经营风险，进而实现快而有效的发展，促进房企有品质的增长。
招行年报会谈房地产业务：2021年压降900亿元，预计涉房贷款风险将上升-
受行业政策调控、房地产行业景气程度下降等因素影响，招行部分“高负债、高杠杆、高周转”运营的房地产企业债务风险上升。
3月18日晚间，招商银行（600036.SH；03968.HK）披露的年报数据显示，该行对公房地产不良贷款率1.39%，较上年末上升1.16个百分点。
在3月21日上午的业绩发布会上，招行管理层一一回应了关于房地产贷款、并购贷款等热门问题。
该行首席风险官朱江涛说，“房地产对公业务的风险，仍然处于风险上升和释放阶段，全行业的不良率还会进一步上升。预计今年房地产贷款不良率将与行业保持一致，但会将不良率控制在可接受范围内。”
据朱江涛介绍，按照集团口径计算，截至2021年12月底，该行房地产业务规模总计约为9200亿元，相比年初下降了900亿元左右。
招行的对公涉房业务，主要包含表内、表外两大部分。在表内业务中，截至去年底，招行上述需要承担风险的实有、或有涉房对公业务，余额共计5114.9亿元，同比增加3.48%。
其中，对公房地产贷款余额3559.77亿元，较上年末增加136.57亿元，占贷款和垫款总额的6.78%，较上年末下降0.46个百分点，主要投向优质战略客户。
不承担信用风险的房地产业务主要有理财和代销两个板块，其中理财跟房地产相关的业务规模为1008亿元，占比不到6%，不良率约为0.2%；代销跟房地产相关的业务规模为988亿元，其中私行代销的非标类房地产余额是933亿元，其涉及到的违约客户主要是华夏幸福和恒大。
“华夏幸福方面，目前债委会已经有整体的债务重组方案；恒大方面，保持跟项目管理人的密切沟通，根据管理方提供的信息，项目对应的可售现值和在建的可售货值加起来对应我们融资的覆盖比例是非常充分和足值的。”朱江涛表示。
事实上，今年以来，招商银行还与多家房企签订协议，为相关房企提供并购贷款。3月3日，招商银行分别与碧桂园、美的置业签署150亿元、60亿元并购融资合作协议。此前，该行还分别与华润置地、华润万象、大悦城等签订协议提供并购融资额度。
“希望市场不要过度解读，房地产并购融资业务是高度市场化的业务，我们始终秉承市场化和商业化的原则，并购贷款怎么做，房地产并购贷款就怎么做，没有什么特别的东西。”招商银行副行长李德林回应说，通过重组并购，能够实现房地产行业“软着陆”，对银行来说也是结构性的机会。
招行常务副行长兼财务负责人王良表示，对房地产企业要一分为二地看，房地产企业很多还是非常优质稳健的，现金流、杠杆率都比较稳健 健康 ，部分企业出了风险，选择一些优秀的开发商与他们进行合作，来共同化解当前风险。
“在目前整体房地产行业风险逐步暴露、进入调整期的情况下，我们区别对待，有保有压，对好的项目好的客户加强了合作，并购贷款这种方式就是合作的内容之一。”王良说。
