购房需求源于对通胀预期的恐惧是什么？
需求，是这次房地产调控中被人们经常提及的一个重要因素。如何看待这个需求，涉及到对调控前房地产价格的泡沫程度、调控的可能结果以及调控后房价可能走势等一系列重大问题的判断。而且，在有关的争论中我们可以发现，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于对需求的不同看法。
首先，旺盛的甚至是过分旺盛的需求是调控前房价快速上涨的基本原因，甚至也是在调控中一些地方房价依然坚挺的基本原因，这应当是一个不争的事实。问题是如何看待这个需求。
如果我们将这个旺盛的需求放到两个有关的背景中去看，就可以透视其背后的一些微妙之处。
第一个背景，是目前城市居民住房的现状和房地产业所处的发展阶段。我曾指出过，从1990年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期，其基本的动力就是此前的欠账或补课。到2003年，全国城镇户均成套住宅套数达到0。83套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的数据表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。
而由于房改的结束导致的大规模集体购房的终结，“补课”造就的需求潜力大体释放完毕。
利率变动对一国经济发展将会产生哪些方面的影响?
(一)利率变动对资金供求的影响 在市场经济中,利率是一种重要的经济杠杆,这种杠杆作用首先表现在对资金供求的影响上. 利率水平的变动对资金盈余者的让渡行为有重要影响,它对资金盈余者持有资金的机会成本大小起决定性作用.当利率提高时,意味着人们借款的成本增大,资金短缺者的负担也越重,他们的借款需要就会受到制约. (二)利率变动对宏观经济的影响 从宏观看,居民的全部收入可分为消费和储蓄两个部分.储蓄=收入-消费.在收入水平一定的情况下.储蓄的多少取决于消费倾向.若居民的消费倾向高,则新增收入中用于消费的部分大,储蓄就少.居民的消费倾向除了与目前收入水平、未来收入预期、物价水平及消费观念等有关外,还受利率水平的影响.当利率上升时,会一直人们的消费欲望. 再从厂商投资来看,投资代表着社会资金需要.提高利率则使厂商投资成本增加. 当利率水平提高时,一方面减少消费、增加储蓄,使社会资金供给扩大,从而有可能使社会产出扩大;另一方面,又可能使投资受到抑制,从而使社会产出减少. (三)利率变动对国际收支有重要影响 当发生严重的逆差时,可将本国短期利率提高,以吸引外国的短期资本流入,减少或消除逆差;当发生过大的顺差时,可将本国绿水平调低,以限制外国资本流入,减少或消除顺差. （四）利率变动对汇率的影响 首先，利率政策通过影响经常项目对汇率产生影响。当利率上升时，信用紧缩，贷款减少，投资和消费减少，物价下降，在一定程度上抑制进口，促进出口，减少外汇需求，增加外汇供给，促使外汇汇率下降，本币汇率上升。与利率上升相反，当利率下降时，信用扩张，货币供应量（M2）增加，刺激投资和消费，促使物价上涨，不利于出口，有利于进口。在这种情况下会加大对外汇需求，促使外汇汇率上升，本币汇率下降。这里以人民币利率下调为例来说明利率-汇率机制的传导效应：利率下降，国内需求上升，进口需求也上升，导致人民币汇率下降；进口需求上升和通货膨胀率上升，使得对人民币贬值预期增加，企业进口增加而出口减少，资金外流增加，导致人民币汇率下降。实际利率的下降引起外汇汇率上升、人民币汇率下降。实际上，人民币汇率下降的效果是扩张性的：一方面，人民币汇率下降，在国外相对价格变化的影响下，由于出口扩大，在乘数作用下使国民收入得到多倍扩张，另一方面，人民币汇率下降通过收入再分配效应和资产效应导致国内需求下降；与此同时，出口企业利润增加，进口商品成本上升，推动一般物价水平上升。总之，人民币利率下调造成人民币汇率下降，对总需求的影响是双重的。 其次，通过影响国际资本流动间接地对汇率产生影响。当一国利率上升时，就会吸引国际资本流入，从而增加对本币的需求和外汇的供给，使本币汇率上升、外汇汇率下降。而且，一国利率的提高，促进国际资本流入增加，而资本流出减少，使国际收支逆差减少，支持本币汇率升高。与利率上升相反，当利率下降时，可能导致国际资本流出，增加对外汇的需求，减少国际收支顺差，促使外汇汇率上升、本币汇率下降。 （五）对股市的影响 1．利率的上升，不仅会增加公司的借款成本，而且还会使公司难以获得必需的资金，这样，公司就不得不削减生产规模，而生产规模的缩小又势必会减少公司的未来利润。因此，股票价格就会下降。反之，股票价格就会上涨。 2．利率上升时，投资者据以评估股票价值所在的折现率也会上升，股票价值因此会下降，从而，也会使股票价格相应下降；反之，利率下降时，股票价格就会上升。 3．利率上升时，一部分资金从投向股市转向到银行储蓄和购买债券，从而会减少市场上的股票需求，使股票价格出现下跌。反之，利率下降时，储蓄的获利能力降低，一部分资金就可能回到股市中来，从而扩大对股票的需求，使股票价格上涨。 除了以上几方面，社会资本状况也会影响到利率作用的发挥，如果存在着大量过剩资本，利率降低就会引起投资增加；但如果资本不足，尽管利率降低了，投资也难以立即增加。 由此可见，利率的调节作用的实际效果决定于一国经济发展的实际状况。经济高涨时，尽管利率上升也很难抑制投资增加；当经济萎缩时，尽管当局压低利率，也刺激不了投资的增加。再者，一国经济越发达，利率的作用就越明显；反之，在越不发达的国家中，利率被扭曲得越严重，对经济也就失去调节作用.
