房地产的下半年该紧张了
最近各大房企陆续召开2019年年中业绩说明会，包括万科，融创，福利富力等大型房企的纷纷不拿地政策可谓是让整个房地产市场紧张起来了。
以融创为例，在2019年的年中业绩说明会的数据显示，融创中国总资产8703亿，销售金额2141.6亿，同比增长11.8%，收入768.4亿，同比增长64.9%，负债端，融创总负债为7906亿，同比增长21.4%，负债率67.3%，从数据上来看，融创的数据相对其他房地产商来讲，是一个比较好的数据，但即使是这样，融创总裁孙宏斌会上一句简单的：下半年停止拿地。也引发了市场的关注。
大众知道孙宏斌最大的点可能就是接盘乐视，他曾经两度失败，两度东山再起的故事也是颇为传奇，在地产圈孙宏斌是个以激进闻名的人，即使是这样的一个人，面对房地产的下半年，孙宏斌也开始变得保守起来，甚至多次表示需要降低负债，控制风险，保证公司安全。而房地产界的老大，万科不仅在去年喊出“活下去”，在8月21日，万科表态不会在三四五线城市拿地。房地产龙头都表示不拿地了，那么房地产的危局到底在哪里?
房地产是个高负债率行业，数据显示2019年中国上市前20的房地产企业负债率都超过85%，在宏观经济巨大的不确定下，高负债的房企的第一要务就是“活下去”。而房地产的危就能从三个方面来体会。
一个是“房住不炒”的政策限制，限房令的政策已经实施了三年多，从需求短已经大幅控制了房子的需求，如果说过去的限房令政策是为了限制房价，控制房地产的泡沫的话，所以当2018年下半年房地产流动性危机时，房地产融资政策还是有所放松，让房地产的流动性松口气，防止出现流动性危机。那么在2019年7月30日的政治局会议上再提“房住不炒”的政策，如果配合央行的讲话仔细观察的话，那么这次的房住不炒政策就是将彻底的抛弃房地产。
如果说房地产的第一个危是政策限制的话，第二个危就是融资渠道的全面收缩，严格控制资金向房地产的流入。相信大家知道当前世界处于一个什么样的局面，中美在全面博弈之下，中国经济面临复杂的外部挑战，所以为了应对复杂的经济环境跟国际局势，中国经济转型，产业转型迫在眉睫，所以为了保证资金流向实体企业，必须堵住占用了大量资金的房地产资金入口，通过引导将资金从房地产转向实体企业，这样房地产的融资将会面临进一步全面的压缩。
房地产的第三个危机就是偿债压力，大家都知道15年到16年是房价大幅上涨的时间，而这段时间也是房地产发债的高峰期，当时的债务期限基本是以“3+2”的结构进行发债，这就意味着2018年底-2019年是债务到期高峰，在2018年底其实是出现过房地产流动性紧张，当时政策稍微放松了一下，但即使是这样，当时的恒大也是发出了利率超过10%的美元债，可见房企的偿债压力之大。据WIND数据显示，2019年共有5701亿的到期，其中下半年共有2874.67亿地产债到期，但是地产融资渠道已经是全面收缩，面对偿债压力，包括泰禾，富力，绿地等大型房企都是在卖项目还债，各大房企都是危机存亡之秋，雪上加霜的是，房地产因为国内的融资渠道收紧，很多房地产发行的是美元债，现在人民币大幅贬值，因为房企赚的是人民币，当要偿还美元债时，需要偿还的人民币就更多了，进一步加大了偿债压力。
今年以来，融资问题难倒了一大批房企，对于把包括万科，融创等龙头房企都感受到了危局，都是到了最危险的时候，下半年房地产该真的紧张了。
