王世渝的REITs
，王世渝出生于重庆山城。2岁时母亲撒手人寰。在贫穷、饥饿中，他与不识字，却深受儒家思想影响的祖母相依为命，因此耳濡目染的都是孔老夫子留下的仁、义、礼、智、信。弱小的生命先是遭遇暴风骤雨，继而在混沌而动荡中度过花季。不幸的命运中也总会有些意想不到的给予，即便是在几十年后才显现出来。“20世纪90年代做投资银行的第一批人，现在所剩无几了。有挣到钱转行的，有捞笔钱逃到国外的、也有因‘贪’被枪毙的。而我能一直从事此行，能够享受一份安宁的生活，得益于祖母对我的教诲，以及经历颠簸流离后容易满足的幸福感。”作为极力推动REITs（不动产投资信托基金）的金融投资专家，王世渝的职务是上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长。
德隆记忆
王世渝的职场生涯中，令其没齿不忘的当属在庞大的德隆帝国担当友联战略管理中心金融产品总部总经理的经历，“手中可以调动的资金达几百亿”。王世渝曾担任德恒证券副总裁。半年后，调到友联总部任职。这也是德恒证券7位原高管在重庆受审，而他安然无恙的重要原因。
细心的人可能还没有忘记，曾经在媒体上非常活跃的王世渝在2001年突然从公众视线中神秘消失了。
“我一直在为自己寻找一个大的舞台。这时我遇到了唐万新。”文化的络印也在王世渝与记者的对话中呈现：在他的话里会出现很多的书面语。“唐万新既是粗俗的武将，也是文雅的绅士；他既刚烈，也柔弱；既粗犷，也细腻。他是个非常有人格魅力的人，不管显赫，还是潦倒。”即使在唐万新身陷囹圄之际，王世渝并不讳忌对他性情的欣赏。
“金融是国家的命脉。作为投资银行家，我希望看到中国金融服务水平在国际金融市场中的拥有自己的地位。而国内主流投资银行从事的却是简单的服务——发行股票。”王世渝抬起头看了记者一眼，便把目光投向了远处。
“德隆旗下若干银行、保险、租赁、证券、信托、金融等机构，以及唐万新的器重，给了我‘辽阔’的平台任由我舞蹈。我的视野变得豁然开朗，思考的不再是简单的交易行为，而是金融混业结构设计。”
在此之前，有着14年投资经验的王世渝，虽然不认可中国主流投资银行发行股票的运作模式，但由于没有合适的舞台，也只能无奈地做些简单的改制、重组、上市、并购等服务。 ，中国企业界的巨人——德隆集团土崩瓦解后，王世渝与德隆灵魂人物唐万新将友联打造成为具有国际水平的金融混业平台的梦想就此搁浅。“巨人倒下是个悲剧，它失败的原因是复杂的，不能简单地把责任归咎于谁。德隆事件对中国经济的伤害是很深刻的，这其中包括中国股市。”从王世渝痛心疾首的语气中可见他对德隆的感情非同一般。
“该到哪里去？哪里还会有如此之大的舞台让我驰骋？”走下德隆的大舞台，王世渝反问自己。
“地产业变革正在酝酿之中”
密集的金融重拳频频落在房地产资本市场上。先是2003年的121号文件；接下来是2004年1月1日有关商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间扩大的政策开始正式实施；仅隔短短的3个月，2004年4月25日起又对不符合相关要求的商业银行实行差别存款准备金率制度。 ，当西安中城联盟会上，“投降”二字最终从业内最强硬人物的利嘴中喊出，面临“失血”危险的开发商们陷入了恐慌之中。这一切都被台下静坐的演讲嘉宾——王世渝尽收眼底。他心中的迷雾散去，“该到哪里去？”这个困扰他已久的问题终于得到解答。
“2003年121号文件的出现，就是个讯号，可惜地产商们并没有警醒。更可惜的是时至今日，大部分地产商们还没有跳出与政府博弈的二元结构思维方式。”王世渝语调低缓，他用“不可思议”来形容对此情此景的诧异。
虽然惊诧，但作为有十多年投资银行从业经验的老江湖，从中国房地产资本机构与产业结构入手分析这个局面，不但不足为奇，反而是顺理成章了。
中国房地产企业资产结构中70%以上依靠银行贷款，开发商自有资产过少，债权人对债务人形成软约束。开发商对银行资金的过分依赖，导致了风险过于集中，遇到宏观调控自然会惊慌失措。
由于特定历史时期制造出来的爆发性需求，给开发商带来了空前的机遇，何况能用贷款的钱赚取更多的利润，链条当然不厌其长：建材、挖坑、打地基、施工、盖房、卖房、物业，统统包揽。如果资金链断裂，产业链如何维系？
“中国房地产发展的20来年，仅仅依靠行政、税收手段等消极调控方式是不够的。没有通过金融创新的方式来进行产业结构的调整，就必然出现后宏观调控现象：死掉一批（中小公司）；烂掉一批（楼盘和土地）；再有就是形成大量银行坏账。这样严峻的后果，必然使健康的经济肌体受到损害。”王世渝形容的后调控现象，让记者听后有哀鸿遍野之感。“如果将三七开（30%自有资金、70%贷款），变为三三四结构（30%贷款、30%自有资金、40%其他金融产品提供的支持），那么房地产市场就会健康得多。”王世渝接着说。
“1993年海南遗留下来的不良资产直到现在仍然未能消化完，这个教训难道还不够深刻吗？”王世渝提高了声调，盯着记者反问道。
其实，在金融体系不健全的前提下，如何拓宽狭窄的融资管道也正是开发商百思不得其解的难题。毕竟理论上诸多融资渠道：股权融资（境内外上市）、产业投资基金、发行企业债、信托资金、租赁融资等都是纸上谈兵，没有几个能真正落到实战阶段的。
有人说：“中国房地产资本市场进入了一个不破不立时代。”而王世渝则认为：“中国房地产行业的变革正在酝酿之中。” 自从1993年6月有关部门宣布在国内A股暂时终止房地产公司上市，投资银行与房地产企业就如同小国寡民，虽然鸡犬相闻，但却老死不相往来。隔阂的理由很简单：彼此无需求。金融界有见地的人士，在2003年121号文件出现后，也曾几度欲与房地产开发商建立互通有无的伙伴联盟，但因种种原因无功而返。
用金融的眼光看，王世渝觉得中国开发商的“明星效应”比股票更具有“中国特色”。“看着被媒体前呼后拥的开发商，我觉得很好笑。”说到这，他的嘴角微微上翘，笑得有点牵强。
“这种现象在世界上也算是独一无二，这也正说明了中国房地产弊病之所在——开发商主导市场。” 2004《福布斯》排行榜
中国大陆富豪榜与《福布斯》全球富豪榜进行了粗略的对比：中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业；而世界500位富豪中却只有30人左右是地产商（包括中国5名），这也印证了王世渝所说的“独一无二”。“这种现象是极为不正常的。国外房地产行业几乎被金融化和证券化，开发商角色被弱化掉了。而我国房地产还不成熟，还处于开发商主导市场的阶段。”“宏观调控为我国金融与房地产两行业的契合提供了条件，我们应该抓住这个有利时机。”王世渝将伸开的手掌握成了拳头型。放眼全球投资银行，国外基金一边为中国加入WTO的承诺——2006年金融业全部放开鼓掌叫好，一边是紧锣密鼓地排兵布阵，尽显攻城略地之势。毕竟这是海外金融机构进军中国不动产市场的大好时机。
摩根士丹利最为突出。虽然它举手投足总让人有“东边日出西边雨”的感觉，但这丝毫不妨碍摩根士丹利房地产基金在谢国忠“泡沫论”中屡屡出手。人们在怀疑其有“唱空市场而乘机渔利”企图的同时，仿佛也看到了其它资金实力雄厚的海外基金欲在华夏挥斥方遒的念头。
