万科物业最大股东是谁？(万科大都会和星耀阅海那个楼盘好？)
1. 万科物业最大股东是谁？
6月30日，万科企业股份有限公司（02.SZ，02202.HK）2019年股东大会在深圳召开，董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董秘朱旭等出席会议。
作为万科的大股东，深圳地铁集团董事长辛杰在股东会上表示，万科是市场化很高的企业，成熟的企业，深圳地铁不会干预万科的自主经营，并且秉承深铁对万科的“四个支持”承诺，支持万科发展。
深铁对万科的“四个支持”包括支持万科的混合所有制结构，支持万科的城乡建设与生活服务商战略，支持万科的事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，深化“轨道+物业”发展模式，为股东创造良好业绩。
郁亮在股东大会上也提到，三年时间万科终于能迎来相对稳定的股权结构。深圳地铁作为大股东，坚决支持万科的混合所有制体制和事业合伙人机制，为万科经营管理创造了良好发展的环境。
辛杰表态称，深圳地铁坚持按上市公司规则参与万科公司治理，不干预万科自主经营。
对于外界猜测的深铁对万科设置考核指标一事，辛杰予以否认，表示深铁一直严格履行承诺，保持上市公司独立性，不存在对管理层设置考核指标一说。
值得一提的是，深铁和万科在业务上的合作也在进入加速期。6月29日晚间，万科公告称，已与深铁签署备忘录，拟成立一家合资公司，各自分别持股50%，各认缴出资5亿元人民币，通过市场化承接深圳市新基建及轨道相关重点片区、重点项目，并探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设。
万科管理层在谈及与深铁的合作时也表示，“TOD的模式靠轨道来支撑，和深铁合作确实有利于我们的开拓，TOD作为一个企业的综合实力，是一个考验，万科也需要有更好的作为。”
深圳市地铁集团官网显示，深铁集团为深圳市国资委直管的国有独资大型企业，确立了轨道建设、轨道运营、站城开发、资产经营“四位一体”的产业体系，业务涵盖地铁工程建设、轨道运营、物业开发、商业经营、物业管理、工程勘察设计等领域。按照万科公告，深圳地铁集团为万科第一大股东，目前持股比例为27.91%。
截至6月30日收盘，万科A报26.14元/股，涨0.85%。
2. 万科大都会和星耀阅海那个楼盘好？
万科大都会肯定是没有星耀阅海这个楼盘好的，因为星耀阅海作为阅海少有的正席项目，仅123㎡万科入门级改善之作，在整个阅海版块都十分罕见，更何况容积率仅2.5——土地、品牌、数值各项指标组合起来，必将是今年阅海改善级的“王炸选手”。
3. 2021年万科物业是500强吗？
3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。
这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展13年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
测评成果发布现场
测评成果发布现场
测评成果发布现场
本次发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。
测评成果发布现场
排名：
行业整体相对稳定，万科重回综合实力榜首
根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。
2020-2021年TOP10房企名次变化表↓↓↓
数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。
规模：
龙头房企地位稳固，集中趋势稳中有升
2020年，TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。
企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。
2020年，前四大房地产开发企业销售金额占比为14.30%，四企业集中度稳中有升。以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业市场份额分别为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点，TOP100较上年下降0.2个百分点。整体来看，房地产企业销售金额市场发展较为平稳，集中度上升趋势依旧，龙头房企依旧占据规模优势。
2020年全国商品房销售情况与TOP500房企销售情况对比表↓↓
数据来源：国家统计局、CRIC、中国房地产测评中心
风险：
融资环境逐步收紧，降负债成重要任务
2020年伊始，房地产行业融资环境因疫情影响相对宽松，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐恢复正常轨道，房地产行业也较快复苏，且出现过热迹象，融资政策逐步收紧。对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。
现场交流
“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。
2016-2020年TOP500房企偿债能力指标均值对比情况图 ↓↓
（单位：%） 数据来源：Wind、中国房地产测评中心
2020年在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。
发展：
行业利润空间收窄，投资态度趋于谨慎
2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。营业成本均值139亿元，较上年提高17.05%。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。
2016-2020年TOP500房企绝对盈利能力指标均值变动情况图 ↓↓
（亿元） （%）
数据来源:企业公告、Wind、中国房地产测评中心
2020年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。
策略：
运营指标小幅下降，非住领域拓展加速
2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年降低0.02；整体流动资产周转率均值为0.14，与2019年持平；总资产周转率均值为0.10，较2019年降低0.01。从三大运营指标看，总体数据依然处于低位。
2016-2020年TOP500房企运营效率指标变动情况图 ↓↓
数据来源：CRIC、中国房地产测评中心
随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今在融资趋严的背景下，房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。
此外，产品质量作为产品品质的基础项，也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来，房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。
趋势：
地区销售分化明显，行业分化格局加剧
测评报告显示，随着“房住不炒”导向持续落实，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。
房地产行业作为经济的压舱石和稳定剂，2020年依然稳步发展，全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。
回顾2020年，房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点；业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。
测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展
4. 沪深300指数和上证指数的问题？
理论上确实如此，只是比例关系的问题。因为上证指数和沪深300指数都与由大盘指标股联动，沪深300中至少一半是关联到中国石油，中信证券，中国银行这些沪市大盘股的，但是还有一半关联到深市的万科等指标股。
而沪市上涨破万点而深市不上涨的可能极小，国内经济的角度分析不会出现单边的上涨，只会是比例稍有不同，所以您的假设是成立的，只是不是同样的倍数的问题。会有微差与时间差。
5. 上市公司年报的哪些指标很重要？
我们了解一个企业是否是一个可投资的好企业。是否在它所在的行业里表现的优秀？除了从大众媒体，产品广告的表面里看，更重要的是要从一个企业的经过审计的财务报表里进行比较分析。
看懂一个企业的财务报表，至少从三个大的方面观察。
1.企业的财务状况。–––搞清目前我有多少钱和欠人家多少钱。
2.企业的经营成果。–––搞清楚我这一段时间是赚了还是赔了，赚多少?赔多少？
3.企业的现金流量。–––搞清楚这一段时间从我手头上经手了多少票子，收了多少?支出了多少？
为了搞清楚这三个方面的问题，我们要从财务报表里找出三张表格来分析比较。第一张是资产负债表。第二张是利润表或（损益表）。第三张是现金流量表。
一：资产负债表包括两大部分。第一部分是资产，第二部分是负债，其中资产和负债分流动和非流动需要注意。1.在这表里先看资产负债率，他是总负债除以总资产。通常一个企业负债率不能过高，但太低也不合适。以百分之五十至百分之七十左右较为合理，高过百分之百就要警惕。就是说企业净资产1亿，那么有对外负债1亿，等于运用两亿资产经营，杠杆风险较高，要认真对待。2.再看净资产收益率。就是净利润与净资产的比值。这个一定要超过银行同期贷款的利率，那么举债对企业才是有利的。一般要达到10%至20%。超过20%就是有较强竞争实力的好公司。如果一个企业净资产是负数，那么看这个指标就没有意义啦。反而用总资产收益率去算就比较可靠。需要注意的是，净资产收益率一定要和公司历史同期比较和同行业公司比较，才可反映出公司所在这一行业里的地位实力。3.看流动比率和速动比率。这个反映一个企业资产的安全性。一般这个比率不能低于1，最好接近2，但一个企业资产的安全性和成长性是有一定矛盾的。过于安全就意味着成长性不够。所以银行债权人比较喜欢这个指标偏大。而股东和主管部门儿比较喜欢偏小。这是利益取向不同而选择的，大家要客观分析对待。另外在这个表里还有两项是存货周转率与应收账款周转率。一般企业的存货额在20%比较合适。太多了，说明产品积压资金占用过大。周转率当然越高越好，如果要判断一家企业应收账款多少，主要看他占销售收入的比重。不要超过20%最佳，越少越好。说明产品有竞争力回款快。
二：第二个我们关注的表格是利润表。通过这个表格，我们可以更好地理解企业利润产生的原因与方式。大家要记住利润表项目的五个层次。他们依次是主营业务收入，主营业务利润，营业利润，利润总额及净利润。我们要看它们之间的相互关系与组成。我们知道一个企业业务很多。入表一般分两类，即主营业务和另一类非主营业务，或其他业务。我们看公司报表时不要只看最后公司赚了多少钱。更要观察是不是通过自己真本事得来的。还是通过调节利润表的营业外收入来修饰的。主营利润的占比才可靠量一个公司是否真正健康可持续发展。
三：我们再来看一看现金流量表是什么回事。所谓现金流量就是在一段时期内现金的流入，流出及结余多少？用流入的减去流出的结余是多少，这个数在财务上叫做现金净流量。他从侧面让投资者看到企业的现金储备和财务安全，投资收购潜力等等。
三大报表分别为我们提供了企业的财务状况，经营成果，现金流量变动情况的大量信息。它们之间也存在一定关系。即资产等于负债加股东权益。利润等于收入减成本费用。在实际分析中，光凭三个报表之间的关系对公司的生产经营下定论未免会有些唐突。还必须有效地利用其它分析工具才能对企业的生产经营有一个总体了解。
6. 万科金域蓝湾开盘价？
暂未确定。原因是开盘价是指房地产项目开盘销售时的第一个定价，通常会在开盘前几天才会确定。而万科金域蓝湾项目的开盘时间还未公布，因此其开盘价也还未确定。开盘价是房地产项目销售的一个重要指标，其价位通常会直接影响项目的销售情况。不同的房地产开发商会根据市场需求、项目特点等多种因素来确定开盘价，因此购房者在选择购房时需要了解开发商的市场竞争力以及项目本身的优势。此外，开盘价具有一定的市场波动性，在市场环境变化时可能会有所变化。
